談談領展(823)20/21年度業績

截至2021年3月31日止, 集團收入107.44億港元(2020: 107.18億港元)

物業收入淨額82.38億港元(2020: 82.2億港元)

可分派總額達60.10億港元(2020年：59.65億港元)

每基金單位分派289.99港仙(2020年：287.19港仙).

分派跟我一年前的預測差不多. 

看一下收入構成:

即使受疫情影響, 香港的零售物業收入仍十分穩定,

部分是因為零售物業當中, 超級市場跟街市兩項已佔了每月租金的38.2%.

而街市╱熟食檔位在續約時更可以加租18.2%

至於一般零售商鋪就減租5.8%（上半年：-8.6%）

對比起商鋪一般10-20%的銷售額下跌，租金的跌幅比銷售額跌幅少。

管理層說明續租租金調整率已於第四季回復正數，

但即使回復正數，加租能力已大不如前。

2021整體組合續租租金調整率為-1.8%（2020: +13.5）

但2019年是+22.5%，更往前的年份調整率就更誇張，

說明香港區的增長的確已去到拐點，集團需要更努力去尋找新的增長點。

根據業績報告

位於澳洲的100 Market Street及位於英國的The Cabot分別自2020年4月及2020年8月開始帶來租金收入。年內，按收益及物業收入淨額計算，該兩座辦公室物業的總額分別為3.71億港元及2.70億港元。

當年以36.49億港元收購100 Market Street, 而The Cabot當年收購價為36.832億港元

一年淨租金收入就有2.7億港元, 年化回報率約4厘, 算是一項不錯的投資.

至於內地業務, 2018/19年度的內地零售物業收入9.37億, 今年只有8.5億. 

根據報告:

中國內地物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年下跌6.3%及6.9%，主要是由於年內位於深圳 的領展中心城進行資產提升工程導致的收入損失及2019冠狀病毒病相關的租金減免所致。然而，業 務迅速恢復及於年內簽訂約200份新租約。租金收繳方面整體維持穩健，並錄得98%的高水平，且 年內概無出現嚴重的租金拖欠情況。

領展於2019年3月以66億人民幣收購, 估計每年租金貢獻應該有2-3億, 

集團於2020年第三季開展資產提升工程, 我個人估計因為工程影響收入下降大約一億. 

那麼看來內地業務的表現還算不錯. 

工程預計將於2021年底完成, 預期有會雙位數的ROI

保守點算10%好了, 工程應可帶來收入提振約3000萬港元.

值得注意的是內地企業廣場的辦公室租金收入.

於2021年3月31日，上海甲級辦公室物業－領展企業廣場的租用率維持於95.8%。由於上海新辦公室供應急劇增加，辦公室續租租金調整率跌至-8.0%。受惠於其優越位置及物業質素，領展企業廣場對商戶而言仍具吸引力。我們成功與主要商戶續約10年，新租期將在大型提升工程完成後，於2022年7月開展，從而確保長期穩定的租用率。

供應大增, 續約減租, 集團似乎預期將來的發展空間有限, 以長租約鎖定回報.

最後看一看估值報告

集團的NAV仍同比增長3%, 但主要來自新收購的兩項海外物業和匯兌差額。

撇除匯兌差額，中國內地物業的估值錄得按人民幣計算0.9%的跌幅。

每基金單位資產淨值下跌1.8%至76.24港元（2020年3月 31日：77.61港元）

總括而言, 這份業績算是預期之內, 

現時集團的負債比率只有18.4%, 

與香港法例容許的45%上限仍有一段距離, 

尚有本錢透過舉債擴大投資回報, 

但過去高速增長期已過，

我個人預期未來應該還有機會做到每年4-5%DPU增長

那麼2021/22年度的每股分派理應可達$3。

現價算是fairy traded.

個人於66、59兩次減持, 

現時持倉只佔組合的4%，繼續持有觀望。

談談領展(823)20/21年度中期業績

截至2020/09/30止六個月內, 領展收入下跌1.9%至52.33億(2019: 53.32億)

物業收入淨額下跌0.8%至40.37億(2019: 40.71億)

可分派 總額達29.21億港元(2019: 29.66億)

每基金單位分派141.65港仙(2019:141.475港仙)

我之前預期今年全年分派會在2.9-3元之間, 算是大致上符合預期.

細看一下收入組成:

33.9億(~65%收入)來自零售租金, 按年下跌了5.5%

而零售租金收入中, 又有21.3%來自超級市場及食品, 這部分其實是疫情受惠版塊.

領展旗下的超市銷售額上升了13.9%, 

而領展旗下商戶overall銷售額下降11.6%, 

還是比香港整體的銷售額下降25.9%來得好.

可以看到雖然整體續租租金下調了2.6%, 但街市/熟食等檔位其實加租29%, 

而教育/福利及配套設施仍可以有4%租加.

在如此艱難的環境下仍可加租實在是很不可思議.

停車場收入9.33億(~17.86%收入), 按年下跌5.7%

另外, 中國內地物業組合貢獻收入6.61億港元(~12.7%收入), 按年下跌9.7%

當中, 零售物業組合期內的平均續租租金調整率維持正數，為8.1%

但位於上海的領展企業廣場辦公室續租租金調整率為 -7.7%

關於這個上海的領展企業廣場, 領展於2015以人民幣66億收購, 

但在今次的估值報告中只值62.66億港元, 還是以在人民幣升值的條件下完成.

若撇除匯兌差額, 估值比起2020年3月時是下跌了.

至於海外物業方面, 100 Market Street及位於倫敦的The Cabot合共貢獻了1.21億港元的收入.

約佔總收入的2.3%

其他細節就不展開了, 

但從續租租金的調整率, 加速進軍海外, 和早幾年的變賣資產, 

可以看出領展在香港的增長似乎到了一個對樽頸

畢竟從舊年的政治運動到今年的疫情, 香港人的生活其實并不好過.

而領展新收購的項目, 似乎增長性亦一般.

上海的企業廣場更是一個錯誤(新增寫字樓的供應, 空置率上升)

若以前領展靠自身資產資產提升就能實現增長, 現時可能更加吃力,

估值上理應打折扣.

過往息率約在3-5%間交易, 若以4厘推算, 合理估值應是72.5

若以市帳率計算, 過去最高1.2倍, 現時加租能力大打折扣, 

我認為合理估值應在0.8至1 中間, 現時NAV 74.6, 估值區間應在59.68-74.6之間.

至於現時領展仍佔個人倉位5%左右, 暫時不打算增持/減持

比起高峰時已大幅減少, 分別在五月@59, 六月@66.55減持了一半.

減持的時機不能說是好, 但投資世界充滿不確定性,

同一隻股票應該買定賣對於不同人士可能有不同答案,

資產的配置, 風險取態, 倉位的承受能力每個人都不同.

有時投資就像人生, 總有順境逆境, 現時遇上逆境不代表以後都會倒楣, 

反而看別人順風順水就羨慕別人, 卻不知道別人背後付出的代價或面對的風險

重點是如何在你選擇的道路上堅持下去,

過於頻繁的轉換跑道, 到頭來可能得不償失.

談談領展2020年度業績

截至2020年3月31日, 每基金單位分派按年升5.9%至2.87元

可分派總額為59.65億元(2019: 57.23億), 上升4.2%

當中2.91億為酌情分派, (2019: 0.53億)

收益及物業收入淨額分別按年增長6.8%及6.9%至107.18億港元（2019年：100.37億港元）

及82.20億 港元（2019年：76.89億港元）。

按相同基準計算(1)，收益及物業收入淨額分別按年增長5.6%及6.3%。

業績比我預期略好, 

收入淨額仍然有6.3%的增長, 原因是租金一般滯後於經濟.

領展的租約大部分數年前已簽定, 而19/20年度大約1/3的租約到期需要續約.

根據業績公告,

整體物業組合於年內的續租租金調整率（不包括少於一年的短期租約）

下調至12.6%(2019: 22.5%)
反映了信心軟弱, 領展亦不可能無視市場環境瘋狂加租.

而疫情的影響主要集中在2020年3月之後,
所以我預期下次業績的續租租金調整率可能還會下降.

但是否代表領展加租的神話已不再? 我個人認為還未至於.
因為領展場都是民生相關, 例如街坊落街食野, 去附近診所睇醫生, 去街市買送等.
以上種種決定了領展有一定抗跌力.
而這次疫情影響, 連落街食飯都唔得既情況下, 才會對領展旗下商戶造成巨大打擊.
疫情何時完結我不知道, 但最近的觀察是商場/食肆人流已回升不少.

領展亦沒有坐以待斃, 除了前陣子積極賣資產，
年內亦收購了澳洲商業物業和收購內地物業, 

位於深圳的怡景中心城的提升項目亦會預期於2020年第三季度展開.
業績公告顯示領展於2020/21年度有價值4.11億的資產提升工程，
算是歷年來較少的投資額，反映集團因應疫情而減慢了商場翻新。

年內竣工的若干項目的投資回報率低於預期，主要是由於基數偏高，加上租賃市場受2019年年中以 來的社會事件影響變得萎靡不振。我們預期未來提升項目的規模將會縮小，但隨著我們持續釋放物 業組合的潛力，我們仍然以達至雙位數投資回報率為目標。鑒於社會事件及2019冠狀病毒病影響著 零售活動一段頗長時間，我們將會更審慎地規劃我們的資產提升項目。

以牌面看，預計4.11元的資產提升工程可以提振4000萬的租金收入（以10%回報率算）
悉尼的100 Market Street, 會每年帶來1.45億港元的額外收入.
再加上股份回購，我預期2020/21的DPU應該會在2.9 - 3之間。

長遠而言，
領展在香港的超額增長應該已到盡頭，
但仍可以跟香港住戶入息增長差不多的速度增長。
另一方面，疫情無疑加速了數位化的轉型，
由網購，到遠程工作，無一不利好科網股。
相反，傳統的REITS本來就要面對網購的競爭，
疫情後相信有一堆資金會放棄這類傳統的收租股（例如黃國英的那個）
估值上應該會有一點折扣。

我自己在業績前減持了約三成823@59，主要是因為現時港股佔比過重，
個人想專注在美股，但減持時機太差，想不到績後會大幅反彈。

領展發盈警

領展剛剛宣佈預計投資物業於2020年3月31日之估值為1,932.24億港元
較半年前之估值2,204.34億港元下跌12.3%
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0504/2020050403310_c.pdf

根據上一期半年報

除了2204億的投資物業外, 公司還有75.03億流動資產(當中62億為現金及現金等價物)
和39.65億其他非流動資產(當中20億為債券)

截至2020 年 3 月 17 日, 領展最新的基金單位數為2,057,898,386
假設其他項不變, 每基金單位應佔資產淨值約等於
1899.26 - (2204.34 - 1,932.24) / 20.57898 = 79

另外, 領展亦為商戶設立3億港元的同舟計劃，
以紓緩2019冠狀病毒病大流行對商戶造成的經營壓力。
這將直接影響領展的可分派收入.

我個人估計, 管理層是寧願以短期的援助計劃去支援商戶也不會減租.
因為一減租要加返就難得多.
而2020年2月上旬開始的同舟計劃, 一開始的金額只有8000萬.
後來才加碼去到3億.

換言之, 就今年財報而言, 應該只會計入約8000萬的支出.
以中期可分派收入29.66億計算, 下半年可分派收入或只有28.86億.
但因為股份回購, 每基金單位分派仍可達1.4元
我估計全年分派或仍可達2.8元(美銀證券估計2.786)

短期而言, 疫情影響下,
不論領展還是其他收租股都表現不濟.
但疫情終歸會過去, 個人觀察商場人流已回升不少, 餐廳亦開始多返食客.
另外領展澳洲新場亦於下年開始入帳.
上半年負債比率只有11.9%, 管理層大可以舉債回購股票保持DPU增長.
現在估值約處於0.87PB, 歷史上最低PB約0.8左右, 估值算便宜.

長期的話真的說不準,
個人感覺領展的增長故事很大程度上關乎香港的長期經濟發展.
領展的願景2025計劃, 希望達到AUM高單位數增長,
暫時傾向相信仍有能力達成, 進一步行動就要等埋全年業績先算.
現時估值咁低, 沽就無謂, 留低收息都有4厘, 繼續佛系持股.

預測領展19/20全年業績

根據領展19/20年的中期業績顯示,
期內商戶的平均每月每平方呎零售銷售總額仍錄得1.4%增長,
對比香港整體下跌9.8%, 反映了領展場的抗跌力.
而租金對銷售額比例則由2019年3月31日的13.5%上升至14.4%,
反映租金對租戶的壓力有所增加, 但仍維持在一個健康的水平.
最重要的加租能力指標, 續租租金調整率仍有18.1%,
雖然比起以前動輒2X%相比有所下降, 但似乎領展仍然有能力提高租金.
期內領展做了三個主要動作,
一是以人民幣25.6億收購了北京的京通羅斯福廣場
二是以人民幣66億收購了深圳中心城
三是以澳元6.83億收購100 Market Street(仍未成事)

期中100 Market Street以借澳元債收購, 預期每年提供26.7百萬澳元的收入.
假設在2020年1月完成交易, 扣除利息成本約2%, 全年淨收入可增加約13百萬澳元.
即在19/20的半年增加收入6.5百萬澳元或HKD$34.8百萬.

集團上半年可分派總額29.66億, 包括1.45億酌情分派.
因為要彌補之前打包出售12個物業的租金損失, 所以集團計劃未來三年會以酌情分派形式回饋股東.
數量相當於每年每基金單位派HKD$0.14.

若集團回購6000萬基本單位的計劃順利進行, 於2020年度會剩下20.49億基金單位
另外集團還有495百萬的資產提升計劃預計會在2020年頭完成, 若以投資回報15%計算
將可提升19/20下半年的租金收入37百萬.

粗略估算, 19/20下半年可分派總額為2966+34.8+37 = 3037.8百萬
以20.49億基金單位計算, 下半年每基金單位分派可高達HKD$1.48

以上計算都係靠估, 唔保證正確
但基本我上諗下半年派1.44-1.48都走唔甩.
19/20年度分派應界乎2.85-2.89之間

展望未來,
短期來看
雖然中國經濟下行, 但北上廣深4個城市的人均收入的增長其實快過GDP增長
同樣情況係香港都係
香港Q3 GDP跌2.9%, 而整體住戶入息跌1%, 而公屋住戶入息跌2.2%
以民生為主GE場應該有一定叫價能力, 我認為減租就唔多可能, 最多都係租金增長放慢.

長期來看,
香港作為中國一個特別行政區, 是一個人口持續淨流入的城市.
加上貨幣供應持續寬鬆, 領展旗下物業亦會水漲船高.
所以我相信領展仍然是一個均衡組合中不可或缺的一員.

PS: 2020先小注加倉823@86.05， 加注後REITS佔組合14%

持股短評

最近香港的情況一直令人憂慮, 基本上都沒心情處理投資事務.
而下半年都是佛系持股, 基本上沒什麼交易.
但不少持股最近都公佈了中期業績, 現在略為談談持股的近況來刷刷存在感.

港股方面: 必瘦站(1830)
持股中最重倉的個股, 基本上除了於4月初加注後就一直沒動.
最新的業績令人滿意, 收入利潤雙升. 而來自中國的收入增長較香港收入增長為高,
對比上一次中期業績, 來自中國的收入只是持平而已,
反映今年集團在中國大陸的業務正在加速擴張.
在香港如此的經營環境下, 仍能保持增長實在難能可貴, 甚至有點難以置信.
但集團的經營現金流亦同步增長, 帳戶上現金亦由3.4億上升至4.6億,
看不出有造假的可能.
唯一令人垢病的地方在於違反慷慨派息的作風, 不派中期息.
管理層說明原因在於為潛在收購作準備, 作為小股東, 對此只能相信管理層的眼光.
集團的ROE高達40%, 賺錢能力直逼世上最賺錢的公司---蘋果, 值得長期持有.
短期股價像過山車一樣波動, 無視掉就好😂

中國電力(2380)
自中期業績出現後, 就一直下跌, 但業績其實不算特別差.
仍然維持個人預期悲觀情況下EPS 0.2 RMB, 特別是煤價持續下跌中,
而且發電量因為新建機組投產而上升, 我會繼續持有直到末期業績後,
到時再看看會否是市場過度悲觀還是我過份樂觀.

領展(0823)
受近日示威活動影響, 由高位接近100元一直下跌到現在不足80元.
但領展的資產質素優良, 具抗跌力.
即使旺區的生意受影響, 相信部分人仍會留在屋邨附近的商場/食肆消費,
對領展的打擊應比其他收租股要細.
公司2025願景是力求資產組合價值每年均能取得高個位數複合增長率,
在全球量寬的背景下, 我仍傾向保留一定倉位的REITS對沖無樓渣手的風險.

中國燃氣(0384)
總收入雖然減少, 但主要是因為賺不了錢的液化石油氣銷售,
盈利的三大支柱, 接駁服務,管道燃氣銷售和增值服務仍保持良好增長,
公司最新授股權計劃的行使條件是在2022年達到除稅後淨利潤HKD 140億, 或
在2023年達到除稅後淨利潤HKD 150億.
以2019年賺82億算, CAGR為17左右%, 現價似乎是一個合理的水平.

AEON(0900)
沒什麼好說的, 雖然知道消費市道差對於它的影響很大,
但要走的話應該早於中期業績前就應該走了,
因為經濟下行, 減值準備上升都是可預期的事.
既然選擇不去time the market, 就唯有硬食接下來的下跌.
不過我仍然對它維持每股派0.44有信心.

美股方面:
AAPL
蘋果沒有令我失望, 現時最大風險應是中美貿易戰.
但長遠我仍看好它在mobile computing/consumer electronic的表現.

BABA
沒有仔細研究, 買入原因主要是因為雙11臨近加上回到港股上市,
但想不到上市初期的升幅還不錯, 後悔沒有抽返手
其實現時中國經濟下滑, 國家推出減稅措施刺激消費, 阿里應是受惠股.
而且阿里雲現時在中國的市佔第一, 若騰訊跟阿里二選一的話, 應該選阿里吧?

現時組合仍維持8成持倉, 當中接近9成都係港股.
接下來應該將投資的重心慢慢遷移到美股, 將港股佔比減少.
另外, 年頭說了想學習債券的投資但一直沒有實行,
可能都係時侯的起心肝去看看相關資料, 或者索性抄領展個債券倉就算😂

淺談領展2018/2019年度業績

先看全年分派2.7117元， 同比增長8.6%
但可分派總額57.23億， 同比增長5.4%
分派增長較多的原因在於回購。

期內回購基金單位4210萬, 令已發行基金單位降至21.09億, 下降1.91%
而管理層屬意於來年回購約6,000萬個基金單位, 令已發行基金單位進一步下降.

展望將來, 集團現進行資產提升工程,

已集團往績估計, 若回報達15%, 可望提高租金收入若0.87億
另外, 集團約有25.9%租約於FY19/20到期, 而整體物業組合的續租租金調整率維持於22.5%,
今年香港區零售租金總收入66.6億, 假設來年加租20%
香港區整體租金收入上升66.6*0.259*0.2=3.4億

至於國內市場年內收益總額為10.26億港元, 零售續租租金調整率則為30.2%, 比香港更厲害
而辦公室續租租金調整率為23.8%

因為不知道內地零售租金跟辦公室租金收入的比例,
我就當assume有20%租約到期, 而統一加租20%
那麼收入應該增加10.26*0.2*0.2=0.41億

那麼下年可分派總額將會是57.23+0.41+3.4+0.87=61.9,

總括而言, 若不論貿易戰影響, 假設集團繼續有能力加租,
將可維持若8%的可分派收入增長.

以今年2.7117計, 估計下年每基金單位分派介乎2.93-3港元, 同比增長8-10%
當然現價96.9, 就算扣除末期息, forward yield都只有3.1厘
但現時FED又傳開始減息, 過去領展的估值區間在3.5-4厘左右,
但可能會再一度上調.

因此, 好野真係唔建議隨便沽.

組合最新動向---加倉939, 823

加倉823@91.95
是我買得最貴的一次, 一般指引股息率到3.5%-4%完全不適用.
但長遠我相信早晚會上100元, 現時感覺倉位有點underweight, 於是趁回調就加倉.

輕注加倉939@6.88
近日內銀股走勢落後大市, 小注看看會否追落後.
若不追落後也無妨, 儲下股票每年收約4-5厘息.

領展2018業績短評

1. 每基金單位分派2.4978, 增長9.4%

2. 可分派總額54.31億, 增長7%.

3. 每基金單位應佔資產淨值83.06, 增長33%.

以我之前預計2018每基金單位分派2.43元, 業績比我預期稍好.
而最意外的是每基金單位應佔資產淨值竟然大升3成.
之前已經提過, 領展在為資產估值時, 用的CAP RATE是歷史新低.
但估不到低處未算低.

但這CAP RATE不是領展說了算, 而是獨立估值師參考市場上同類物業的定價而決定.
歷史新低的CAP RATE反映的正正是香港物業的升值.

現時一般收租佬買樓收租, 只有3-4厘的回報, 租金的增長追不上樓價的增長.
若將來有朝一日樓價下跌, 租金回報上升, CAP RATE亦跟隨上升.

但這問題坊間已經有很多辯論. 我不是專家, 但我覺得有點困難.
首先香港作為中國一線城市sad but true :'( ,
每年都吸引很多新香港人過來定居,
而供應一直搞不上去.
一日中國的經濟不出問題, 這個彈丸之地的樓價都很難會便宜.
即使美國加息, 速度也不會太快.
市場共識今年加0.75-1厘, 下年又加一厘, 但租金每年都升5%.
絕對可以COVER到息口上升的壓力.

以現價73元計, 息率3.4厘.
我個人預期領展的分派在將來兩三年仍可以維持8-10%增長.
預期2019派息2.69 - 2.75. 以73元計, 息率約3.7厘.

領展管理層出色, 現在集團負債比率亦接近5年低位.
加上賣資產得來的資金, 相信管理層會繼續物色好的投資機會,
為股東創造價值.

我會繼續持有.

買入領展

看了blogger80後 東昇的blog, 覺得很好就買入了。
事前沒經過太詳細的分析，又是屁股決定腦袋，現在補上一些分析。

領展於2005年11月25日上市，招股價10.3元。
整體物業組合的平均租金由2006年3月31日每平方呎23港元，
上升至2017年9月30日之每平方呎58.9港元(不包括自用物業及配套設施)。
香港總零售面積約1000萬平方呎，有69000個車位。
集團於2015年進軍內地市場，截至2017年9月30日集團擁有3個內地物業。


由上圖可見,領展的租用率已經接近100%的上限，
而可分派收入總額之增長於近年亦慢了下去。
因為自2014年開始的回購計劃，每基金單位分派仍可維持百分之十的增長。
但如果可分派收入增長沒法增加，每基金分派早晚也會跟著下跌。
所以重點是之後的租金收入增長。

接下來領展的增長點：

1. 旺角彌敦道700號
2. 九龍東「海濱匯」
3. 內地項目
4. 資產提升項目

旺角彌敦道700號

逾17萬方呎的寫字樓樓面及逾10萬方呎的零售商舖，其中逾半的寫字樓面已經租出，平均租金約52元。
若於2018全數租出，可帶來額外租金收入約1.2億，約佔2017年的收入淨額2-3%.

九龍東「海濱匯」

總樓面面積約8.2萬平方米，目標呎租約逾30至40元。目前摩根大通已預租超過22萬平方呎。
預計於2020年前完成。
由於項目為聯營性質，領展只佔60%.
我是不太清楚到時實際回報會有多少，但純粹靠估，應該會有不少於4厘的回報。
只能到時再看看。

內地項目

現時領展擁有三個內地項目，分別為北京歐美匯購物中心，上海領展企業廣場和廣州西城都薈廣場。於1718年中期報告內：

內地總零售及辦公室面積約300萬平方呎，佔整體物業組合估值8.8%(上限12.5%)。
於2017年9月30日，中國內地物業組合帶來收益總額及物業收入淨額分別達到3.99億港元及3.10億港元。歐美匯購物中心及西城都薈廣場 的零售續租租金調整率分別為30.7%及62.1%，而領展企業廣場1座及2座的辦公室續租租金調整率為17.2%。

可見內地物業的租金增長非常顯著。
三項物業物業合共收購價131.65億元人民幣，帶來收入淨額3.1港元，年度化回報約3.8~4厘。

資產提升項目
過去多年領展一直靠物業翻新維持租金增長，截至2017年9月30日，領展於香港共有155個物業，當中59個已完成資產提升。

可見資產提升在可見將來仍會成為領展一個重要的增加收入手段。

風險因素：
最大的不確家因素應該在於美國加息的步伐。
先說我理解的加息與REITS的關係。
REITS的收入是租金收入，當利息上升，代表通貨膨脹，通常是經濟向好的表現。
經濟向好，租金收入亦自然上升，帶動REITS的每基金單位分派。

當然，前提是加息在有序，可控的步伐下進行。
目前因為Trump的稅改方案，在已經全民就業的基礎下大搞基建，
必然推高工資，最後帶動通脹上升。
市場正正擔心聯儲局要加息>4次去抑制過熱的經濟。
而目前領展的資本還原率是歷史的新低(4.57%)。
若以4.57%計算，每基金單位淨值= (6994/0.0457)/2170 = 70.5
若以6%計算=(6994/0.06)/2170 = 53.7.

總結：
投資總有一些壞習慣就係先買入後分析。
領展於過去十年交出了非常漂亮的成績，於是我對其戒心亦減輕了。
我認為投資最重要的不是企圖去預測未來，
而是要建立一個多元化分散的投資組合和買入自己了解的企業。
領展是一間經營得很好，而且亦十分容易了解的一家企業(起碼對我而言）。
我預期黎緊兩至三年，每年還是可以用每年8%~10%左右的速度增長。
（香港每年名義GDP~5%,加埋stock buy back同黎緊幾個project)
以2018年預計每基金分派2.43元計，本人買入價69.65計，只有3.5厘。
但計及將來的增長，應該算是一個不錯不失的投資吧。

PS: 823 CEO王國龍先生（年薪七百多萬，花紅有一千八百多萬）於2017/09先後兩次增持823,
每股平均價分別63.055和62.7,　斥資合共341.73萬元。當個參考。