買入領展

看了blogger80後 東昇的blog, 覺得很好就買入了。
事前沒經過太詳細的分析，又是屁股決定腦袋，現在補上一些分析。

領展於2005年11月25日上市，招股價10.3元。
整體物業組合的平均租金由2006年3月31日每平方呎23港元，
上升至2017年9月30日之每平方呎58.9港元(不包括自用物業及配套設施)。
香港總零售面積約1000萬平方呎，有69000個車位。
集團於2015年進軍內地市場，截至2017年9月30日集團擁有3個內地物業。


由上圖可見,領展的租用率已經接近100%的上限，
而可分派收入總額之增長於近年亦慢了下去。
因為自2014年開始的回購計劃，每基金單位分派仍可維持百分之十的增長。
但如果可分派收入增長沒法增加，每基金分派早晚也會跟著下跌。
所以重點是之後的租金收入增長。

接下來領展的增長點：

1. 旺角彌敦道700號
2. 九龍東「海濱匯」
3. 內地項目
4. 資產提升項目

旺角彌敦道700號

逾17萬方呎的寫字樓樓面及逾10萬方呎的零售商舖，其中逾半的寫字樓面已經租出，平均租金約52元。
若於2018全數租出，可帶來額外租金收入約1.2億，約佔2017年的收入淨額2-3%.

九龍東「海濱匯」

總樓面面積約8.2萬平方米，目標呎租約逾30至40元。目前摩根大通已預租超過22萬平方呎。
預計於2020年前完成。
由於項目為聯營性質，領展只佔60%.
我是不太清楚到時實際回報會有多少，但純粹靠估，應該會有不少於4厘的回報。
只能到時再看看。

內地項目

現時領展擁有三個內地項目，分別為北京歐美匯購物中心，上海領展企業廣場和廣州西城都薈廣場。於1718年中期報告內：

內地總零售及辦公室面積約300萬平方呎，佔整體物業組合估值8.8%(上限12.5%)。
於2017年9月30日，中國內地物業組合帶來收益總額及物業收入淨額分別達到3.99億港元及3.10億港元。歐美匯購物中心及西城都薈廣場 的零售續租租金調整率分別為30.7%及62.1%，而領展企業廣場1座及2座的辦公室續租租金調整率為17.2%。

可見內地物業的租金增長非常顯著。
三項物業物業合共收購價131.65億元人民幣，帶來收入淨額3.1港元，年度化回報約3.8~4厘。

資產提升項目
過去多年領展一直靠物業翻新維持租金增長，截至2017年9月30日，領展於香港共有155個物業，當中59個已完成資產提升。

可見資產提升在可見將來仍會成為領展一個重要的增加收入手段。

風險因素：
最大的不確家因素應該在於美國加息的步伐。
先說我理解的加息與REITS的關係。
REITS的收入是租金收入，當利息上升，代表通貨膨脹，通常是經濟向好的表現。
經濟向好，租金收入亦自然上升，帶動REITS的每基金單位分派。

當然，前提是加息在有序，可控的步伐下進行。
目前因為Trump的稅改方案，在已經全民就業的基礎下大搞基建，
必然推高工資，最後帶動通脹上升。
市場正正擔心聯儲局要加息>4次去抑制過熱的經濟。
而目前領展的資本還原率是歷史的新低(4.57%)。
若以4.57%計算，每基金單位淨值= (6994/0.0457)/2170 = 70.5
若以6%計算=(6994/0.06)/2170 = 53.7.

總結：
投資總有一些壞習慣就係先買入後分析。
領展於過去十年交出了非常漂亮的成績，於是我對其戒心亦減輕了。
我認為投資最重要的不是企圖去預測未來，
而是要建立一個多元化分散的投資組合和買入自己了解的企業。
領展是一間經營得很好，而且亦十分容易了解的一家企業(起碼對我而言）。
我預期黎緊兩至三年，每年還是可以用每年8%~10%左右的速度增長。
（香港每年名義GDP~5%,加埋stock buy back同黎緊幾個project)
以2018年預計每基金分派2.43元計，本人買入價69.65計，只有3.5厘。
但計及將來的增長，應該算是一個不錯不失的投資吧。

PS: 823 CEO王國龍先生（年薪七百多萬，花紅有一千八百多萬）於2017/09先後兩次增持823,
每股平均價分別63.055和62.7,　斥資合共341.73萬元。當個參考。

狗年進步！組合調整

雞年過去，狗年來到！
祝各位狗年生生猛猛，投資路上愈來愈進步！

過去一個月市場大幅波動，
風高浪急，最好就係趁呢個新年假，好好檢視一下自己持股。

龍記是我組合內第一隻買入的工業股，佔組合約9%的倉位。
第一次買入在上年5月，買入原因是想在組合中加入一隻工業股，
而龍記主力做模架，是工業生產不可或缺的一環。
模架經加工會成為模具，再變成各樣產品,
龍記的生產的模架涵蓋汽車，玩具，家電等範圍，十分廣范。
加上股壇長毛亦於去年四月份增持。於是以試驗性質買入。

在2017年，中國的pmi指數一直處於50以上，代表製造業一直在擴張。


而2017年的中報的盈喜亦證實了我的想法。

2017年的中期盈利已差不多等於2016全年的盈利.
若扣除期內出售上海龍記土地56,035,000 港元的收益,即每股0.089的收益.
2017年核心盈利0.24-0.089 = 0.151. 仍比去年(EPS:0.12)上升25%.

留意2016年下半年開始, PMI持續上升中, 在2016下半年的純利佔全年純利6成.
根據財新PMI數據, 2017下半年的數據仍是十分好, 大概跟上半年相若.
簡單以上半年核心盈利*2 推算, 全年核心盈利有0.302. 若加上出售龍記的收益, 應有0.39.

但最近有個隱憂, 就是鋼價一直上升.

可以看出, 鋼材價格比2016年上升了不少.
鋼是生模架的一個重要成本，
由2016中報可見, 原材料及已用消耗品 在2017年中期用了469百萬, 2016年是369百萬.
上升了27%.

所以我又找了2011年時期的年報看，那時原材料成本高達11億，上下半年各5億多。我不知道今次的鋼價上升對成本構成多大壓力.

自己以保守一點計, 毛利下半年跌2個百分點至2014年0.06算.
下半年淨利潤 = 1202 * 0.06 = 72.12百萬. 即每股0.114.
全年EPS = 0.24+0.114 = 0.354

若毛利保持不變(下半年核心盈利保持與上半年一樣), 全年EPS = 0.24 + 0.151 = 0.39
若以10倍PE估算,我認為股價正於合理水平.

出售是基於想調整組合，特別在將近加息的環境，若一間公司只靠派高息維持股價，
將來無風險利率的調升必然影響股價。
為此，除幾隻核心收息股外，嘗試加入一些增長股，
以達至一個更加平衡的組合去應對將會來臨的大浪.

回歸初心

先轉載一首來自國內詩人白交易的大作。

＂十年炒股兩茫茫，先虧車，後賠房，千股跌停，無處話淒涼！縱有漲停應不識，人跌傻，本賠光，牛市幽夢難回鄉，睡不著，吃不香，望盤無語，唯有淚千行！料得年年腸斷處，股災夜，大熊崗！我欲清倉歸去，又恐迅速反彈，踏空不勝寒，與其儲蓄負利，不如廝混其間，少追漲，勿殺跌，夜安眠，不應有恨，獲利總在無意間，月有陰晴圓缺，股有橫盤漲跌，此事神難料！＂ 作者：白交易

近日市場急速回調，已經將一月的升幅消耗盡。
某大師跳出來說股災重臨，目前一股不留。
而我自己仍是跟大圍一樣，覺得是調整。
但我只是一名老散，無論資訊還是理論水平都不及市場上的專家。
老實說我覺得對後市的預測已經超出了我的能力圈了。

作為一名老散，我唔期望自己睇市會準得過市場上的專家。
但作為一名股票投資者，與其害怕大跌市而出售手中持股，不如好好檢視一下自己手中的股票是否足夠優質去對抗即將來臨的信貸緊縮。如果手上持股出現股災價，更是一個增持的機會。

以900為例，04-06年是美國加息週期，利率由1厘多上升至5厘。而香港的按息亦跟隨上升。

由約1厘升至5厘多但900那幾年的盈利卻是按年上升。

假如你不幸在08年金融海嘯前以8蚊高位入貨，半年後900只值不到4元。

事實上08年每股賺0.7，pe不過是11多一點，不算是貴。我深信以我老散一名當然不會避過海嘯😣

但那次全球性金嘯海嘯，股市在一年後又回來了。900在09年已經6蚊。

當然你會說仍然比8蚊輸了兩蚊，輸了兩成多。

但這又假設了你又完全沒有低位溝貨。

4蚊的900市盈率不到6倍，股息率逾7厘。

(今天的900市盈率不到9倍，息率逾6厘)

那是一場百年難得一見的金融海嘯，我才輸兩成，我覺得算抵。

而其他股票如匯控等。一年後都大幅反彈至接近100。

再看看股王騰迅，你幾乎看不見影響，因為那時它連100蚊都沒有。

咁話之佢100跌到30啦，今年佢成400。

十年後今日，又是加息的時間。

通常加息會刺破一兩個泡沫，我不知道這次會否不一樣。

但優質的公司自有穿越牛熊的本事。

股票市場每每有週期，牛熊交替後長遠都會向上(我是說指數基金)。

至於北水，別看了。自從大時代開始，我就知道佢地買得快，但走鬼仲快。

最後咪又係黎香港搵錢。

股災?調整?

於執筆之際,恆指暴跌1649點, 成交2500多億.
受累於道指昨晚創出單日一千多點的趺幅, 市場憂慮美債息抽升, 兩年期美國國債收益率與十年期美國國債收益率的差距正在收窄. 歷史上, 每當美國國債利率曲線出現倒掛(短期利率比長期利率高), 經濟無一例外出現衰退.

昨晚於網上看到這個影片, 覺得其分析言之有物. 有興趣不妨一看

大意是市場低估了加息的次數和幅度, 加上特朗普稅改通過, 美國企業稅和個人入息稅都大幅減低, 有可能令通漲升幅超越預期, 而當通漲超升, 美聯儲只能被動地加息以遏止經濟過熱. 到時就會一陣金融亂象, 企業利息成本超升, 投資者利息成本超升, 家庭按揭支出上升等等.

2006年聯儲局加息引發次按危機, 那麼今次加息會否迎來另一次經濟蕭條?

小弟從網上找來一張圖:

可以見由2002起FED利率一直維持在1厘的低水平, 其後美聯儲於2004年6月至2006年6月，連續17次加息, 利率升至5.25%. 之後就是人所共知的金融海嘯.

當年的低息環境催生出美國房地產大牛市, 當年的監管寬鬆. 有看過電影The Big Short就知道連脫亡舞孃都可以輕易取得樓宇貸款. 以至當利息增加時, 斷供率大增. 而銀行亦發明了按揭抵押證券(MBS), 將風險轉移給投資人. 投資銀行也為投資MBS的人提供保險, 就是頂頂大名的Credit Default Swap(CDS). 結果在加息環境下, 環環緊扣的金融體系終於崩潰.

而2018年這次會不一樣嗎?

雖然多年的量化寬鬆推升資產價格, 而各地樓市和股市都相繼創出新高, 是泡沫嗎?

但我認為這次是不一樣.

因為幾乎每一次泡沫爆破, 都跟過度借貸, 散戶瘋狂入市造成. 例如97年樓市, 08年金融海嘯.

而金融海嘯以來, 銀行監管嚴格了不少, 個人相信是不會出現相當於08年那種連大佬都癲埋一份GE情況.(應該!)

其次是企業盈利向好, 無論香港定美國, 很多企業盈利表現都很不錯. 我相信在穩步向上的企業盈利會為股市帶來支持.

接著就是槓桿的問題.

我是不知道美國/香港股市用槓桿的情況, 在加息超預期的情況下, 有可能部分槓桿投資者會斬倉/去槓桿, 令整體股市受壓.

如果我的看法沒錯的話, 股市只是調整而不是牛轉熊.

但調整有幾深我不知道, 始終港股/美股很久沒有一個似樣的調整,但不會如某大師所言跌到兩萬點.我認為港股業績期過後, 因為盈利上升,估值就沒有看上去那麼貴, 那時我估恆指市盈率只有15至16倍. 

但加息和縮表對整個經濟的影響不容忽視,

我覺得個bottom line係唔好買任何重債GE公司, 唔好係股票升左兩, 三倍後追入.

因為公司的基本面不會無故大幅改善, 市場亦不會無故長期"低估"某些股票, 特別在資訊發達的今天.

PS:今日無溝貨, 因為D錢去左買823同316. 過早滿倉令我錯過了今次大跌市.

x