事前沒經過太詳細的分析，又是屁股決定腦袋，現在補上一些分析。
領展於2005年11月25日上市，招股價10.3元。
整體物業組合的平均租金由2006年3月31日每平方呎23港元，
上升至2017年9月30日之每平方呎58.9港元(不包括自用物業及配套設施)。
香港總零售面積約1000萬平方呎，有69000個車位。
集團於2015年進軍內地市場，截至2017年9月30日集團擁有3個內地物業。
由上圖可見,領展的租用率已經接近100%的上限，
而可分派收入總額之增長於近年亦慢了下去。
因為自2014年開始的回購計劃，每基金單位分派仍可維持百分之十的增長。
但如果可分派收入增長沒法增加，每基金分派早晚也會跟著下跌。
所以重點是之後的租金收入增長。
接下來領展的增長點：
- 旺角彌敦道700號
- 九龍東「海濱匯」
- 內地項目
- 資產提升項目
逾17萬方呎的寫字樓樓面及逾10萬方呎的零售商舖，其中逾半的寫字樓面已經租出，平均租金約52元。
若於2018全數租出，可帶來額外租金收入約1.2億，約佔2017年的收入淨額2-3%.
九龍東「海濱匯」
預計於2020年前完成。
由於項目為聯營性質，領展只佔60%.
我是不太清楚到時實際回報會有多少，但純粹靠估，應該會有不少於4厘的回報。
只能到時再看看。
內地項目
現時領展擁有三個內地項目，分別為北京歐美匯購物中心，上海領展企業廣場和廣州西城都薈廣場。於1718年中期報告內：
三項物業物業合共收購價131.65億元人民幣，帶來收入淨額3.1港元，年度化回報約3.8~4厘。
資產提升項目
過去多年領展一直靠物業翻新維持租金增長，截至2017年9月30日，領展於香港共有155個物業，當中59個已完成資產提升。
可見資產提升在可見將來仍會成為領展一個重要的增加收入手段。
內地總零售及辦公室面積約300萬平方呎，佔整體物業組合估值8.8%(上限12.5%)。可見內地物業的租金增長非常顯著。
於2017年9月30日，中國內地物業組合帶來收益總額及物業收入淨額分別達到3.99億港元及3.10億港元。歐美匯購物中心及西城都薈廣場 的零售續租租金調整率分別為30.7%及62.1%，而領展企業廣場1座及2座的辦公室續租租金調整率為17.2%。
三項物業物業合共收購價131.65億元人民幣，帶來收入淨額3.1港元，年度化回報約3.8~4厘。
資產提升項目
過去多年領展一直靠物業翻新維持租金增長，截至2017年9月30日，領展於香港共有155個物業，當中59個已完成資產提升。
風險因素：
最大的不確家因素應該在於美國加息的步伐。
先說我理解的加息與REITS的關係。
REITS的收入是租金收入，當利息上升，代表通貨膨脹，通常是經濟向好的表現。
經濟向好，租金收入亦自然上升，帶動REITS的每基金單位分派。
當然，前提是加息在有序，可控的步伐下進行。
目前因為Trump的稅改方案，在已經全民就業的基礎下大搞基建，
必然推高工資，最後帶動通脹上升。
市場正正擔心聯儲局要加息>4次去抑制過熱的經濟。
而目前領展的資本還原率是歷史的新低(4.57%)。
若以4.57%計算，每基金單位淨值= (6994/0.0457)/2170 = 70.5
若以6%計算=(6994/0.06)/2170 = 53.7.
總結：
投資總有一些壞習慣就係先買入後分析。
領展於過去十年交出了非常漂亮的成績，於是我對其戒心亦減輕了。
我認為投資最重要的不是企圖去預測未來，
而是要建立一個多元化分散的投資組合和買入自己了解的企業。
領展是一間經營得很好，而且亦十分容易了解的一家企業(起碼對我而言）。
我預期黎緊兩至三年，每年還是可以用每年8%~10%左右的速度增長。
（香港每年名義GDP~5%,加埋stock buy back同黎緊幾個project)
以2018年預計每基金分派2.43元計，本人買入價69.65計，只有3.5厘。
但計及將來的增長，應該算是一個不錯不失的投資吧。
PS: 823 CEO王國龍先生（年薪七百多萬，花紅有一千八百多萬）於2017/09先後兩次增持823,
每股平均價分別63.055和62.7, 斥資合共341.73萬元。當個參考。
