截至2021年3月31日止, 集團收入107.44億港元(2020: 107.18億港元)
物業收入淨額82.38億港元(2020: 82.2億港元)
即使受疫情影響, 香港的零售物業收入仍十分穩定,
部分是因為零售物業當中, 超級市場跟街市兩項已佔了每月租金的38.2%.
而街市╱熟食檔位在續約時更可以加租18.2%
至於一般零售商鋪就減租5.8%（上半年：-8.6%）
對比起商鋪一般10-20%的銷售額下跌，租金的跌幅比銷售額跌幅少。
管理層說明續租租金調整率已於第四季回復正數，
但即使回復正數，加租能力已大不如前。
2021整體組合續租租金調整率為-1.8%（2020: +13.5）
但2019年是+22.5%，更往前的年份調整率就更誇張，
說明香港區的增長的確已去到拐點，集團需要更努力去尋找新的增長點。
根據業績報告
位於澳洲的100 Market Street及位於英國的The Cabot分別自2020年4月及2020年8月開始帶來租金收入。年內，按收益及物業收入淨額計算，該兩座辦公室物業的總額分別為3.71億港元及2.70億港元。
當年以36.49億港元收購100 Market Street, 而The Cabot當年收購價為36.832億港元
一年淨租金收入就有2.7億港元, 年化回報率約4厘, 算是一項不錯的投資.
至於內地業務, 2018/19年度的內地零售物業收入9.37億, 今年只有8.5億.
根據報告:
中國內地物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年下跌6.3%及6.9%，主要是由於年內位於深圳 的領展中心城進行資產提升工程導致的收入損失及2019冠狀病毒病相關的租金減免所致。然而，業 務迅速恢復及於年內簽訂約200份新租約。租金收繳方面整體維持穩健，並錄得98%的高水平，且 年內概無出現嚴重的租金拖欠情況。
領展於2019年3月以66億人民幣收購, 估計每年租金貢獻應該有2-3億,
集團於2020年第三季開展資產提升工程, 我個人估計因為工程影響收入下降大約一億.
那麼看來內地業務的表現還算不錯.
工程預計將於2021年底完成, 預期有會雙位數的ROI
保守點算10%好了, 工程應可帶來收入提振約3000萬港元.
值得注意的是內地企業廣場的辦公室租金收入.
於2021年3月31日，上海甲級辦公室物業－領展企業廣場的租用率維持於95.8%。由於上海新辦公室供應急劇增加，辦公室續租租金調整率跌至-8.0%。受惠於其優越位置及物業質素，領展企業廣場對商戶而言仍具吸引力。我們成功與主要商戶續約10年，新租期將在大型提升工程完成後，於2022年7月開展，從而確保長期穩定的租用率。
供應大增, 續約減租, 集團似乎預期將來的發展空間有限, 以長租約鎖定回報.
最後看一看估值報告
集團的NAV仍同比增長3%, 但主要來自新收購的兩項海外物業和匯兌差額。
撇除匯兌差額，中國內地物業的估值錄得按人民幣計算0.9%的跌幅。
每基金單位資產淨值下跌1.8%至76.24港元（2020年3月
31日：77.61港元）
總括而言, 這份業績算是預期之內,
現時集團的負債比率只有18.4%,
與香港法例容許的45%上限仍有一段距離,
尚有本錢透過舉債擴大投資回報,
但過去高速增長期已過，
我個人預期未來應該還有機會做到每年4-5%DPU增長
那麼2021/22年度的每股分派理應可達$3。
現價算是fairy traded.
個人於66、59兩次減持,
現時持倉只佔組合的4%，繼續持有觀望。