預測領展19/20全年業績

根據領展19/20年的中期業績顯示,
期內商戶的平均每月每平方呎零售銷售總額仍錄得1.4%增長,
對比香港整體下跌9.8%, 反映了領展場的抗跌力.
而租金對銷售額比例則由2019年3月31日的13.5%上升至14.4%,
反映租金對租戶的壓力有所增加, 但仍維持在一個健康的水平.
最重要的加租能力指標, 續租租金調整率仍有18.1%,
雖然比起以前動輒2X%相比有所下降, 但似乎領展仍然有能力提高租金.
期內領展做了三個主要動作,
一是以人民幣25.6億收購了北京的京通羅斯福廣場
二是以人民幣66億收購了深圳中心城
三是以澳元6.83億收購100 Market Street(仍未成事)

期中100 Market Street以借澳元債收購, 預期每年提供26.7百萬澳元的收入.
假設在2020年1月完成交易, 扣除利息成本約2%, 全年淨收入可增加約13百萬澳元.
即在19/20的半年增加收入6.5百萬澳元或HKD$34.8百萬.

集團上半年可分派總額29.66億, 包括1.45億酌情分派.
因為要彌補之前打包出售12個物業的租金損失, 所以集團計劃未來三年會以酌情分派形式回饋股東.
數量相當於每年每基金單位派HKD$0.14.

若集團回購6000萬基本單位的計劃順利進行, 於2020年度會剩下20.49億基金單位
另外集團還有495百萬的資產提升計劃預計會在2020年頭完成, 若以投資回報15%計算
將可提升19/20下半年的租金收入37百萬.

粗略估算, 19/20下半年可分派總額為2966+34.8+37 = 3037.8百萬
以20.49億基金單位計算, 下半年每基金單位分派可高達HKD$1.48

以上計算都係靠估, 唔保證正確
但基本我上諗下半年派1.44-1.48都走唔甩.
19/20年度分派應界乎2.85-2.89之間

展望未來,
短期來看
雖然中國經濟下行, 但北上廣深4個城市的人均收入的增長其實快過GDP增長
同樣情況係香港都係
香港Q3 GDP跌2.9%, 而整體住戶入息跌1%, 而公屋住戶入息跌2.2%
以民生為主GE場應該有一定叫價能力, 我認為減租就唔多可能, 最多都係租金增長放慢.

長期來看,
香港作為中國一個特別行政區, 是一個人口持續淨流入的城市.
加上貨幣供應持續寬鬆, 領展旗下物業亦會水漲船高.
所以我相信領展仍然是一個均衡組合中不可或缺的一員.

PS: 2020先小注加倉823@86.05， 加注後REITS佔組合14%