談談領展(823)20/21年度中期業績

截至2020/09/30止六個月內, 領展收入下跌1.9%至52.33億(2019: 53.32億)

物業收入淨額下跌0.8%至40.37億(2019: 40.71億)

可分派 總額達29.21億港元(2019: 29.66億)

每基金單位分派141.65港仙(2019:141.475港仙)

我之前預期今年全年分派會在2.9-3元之間, 算是大致上符合預期.

細看一下收入組成:

33.9億(~65%收入)來自零售租金, 按年下跌了5.5%

而零售租金收入中, 又有21.3%來自超級市場及食品, 這部分其實是疫情受惠版塊.

領展旗下的超市銷售額上升了13.9%, 

而領展旗下商戶overall銷售額下降11.6%, 

還是比香港整體的銷售額下降25.9%來得好.

可以看到雖然整體續租租金下調了2.6%, 但街市/熟食等檔位其實加租29%, 

而教育/福利及配套設施仍可以有4%租加.

在如此艱難的環境下仍可加租實在是很不可思議.

停車場收入9.33億(~17.86%收入), 按年下跌5.7%

另外, 中國內地物業組合貢獻收入6.61億港元(~12.7%收入), 按年下跌9.7%

當中, 零售物業組合期內的平均續租租金調整率維持正數，為8.1%

但位於上海的領展企業廣場辦公室續租租金調整率為 -7.7%

關於這個上海的領展企業廣場, 領展於2015以人民幣66億收購, 

但在今次的估值報告中只值62.66億港元, 還是以在人民幣升值的條件下完成.

若撇除匯兌差額, 估值比起2020年3月時是下跌了.

至於海外物業方面, 100 Market Street及位於倫敦的The Cabot合共貢獻了1.21億港元的收入.

約佔總收入的2.3%

其他細節就不展開了, 

但從續租租金的調整率, 加速進軍海外, 和早幾年的變賣資產, 

可以看出領展在香港的增長似乎到了一個對樽頸

畢竟從舊年的政治運動到今年的疫情, 香港人的生活其實并不好過.

而領展新收購的項目, 似乎增長性亦一般.

上海的企業廣場更是一個錯誤(新增寫字樓的供應, 空置率上升)

若以前領展靠自身資產資產提升就能實現增長, 現時可能更加吃力,

估值上理應打折扣.

過往息率約在3-5%間交易, 若以4厘推算, 合理估值應是72.5

若以市帳率計算, 過去最高1.2倍, 現時加租能力大打折扣, 

我認為合理估值應在0.8至1 中間, 現時NAV 74.6, 估值區間應在59.68-74.6之間.

至於現時領展仍佔個人倉位5%左右, 暫時不打算增持/減持

比起高峰時已大幅減少, 分別在五月@59, 六月@66.55減持了一半.

減持的時機不能說是好, 但投資世界充滿不確定性,

同一隻股票應該買定賣對於不同人士可能有不同答案,

資產的配置, 風險取態, 倉位的承受能力每個人都不同.

有時投資就像人生, 總有順境逆境, 現時遇上逆境不代表以後都會倒楣, 

反而看別人順風順水就羨慕別人, 卻不知道別人背後付出的代價或面對的風險

重點是如何在你選擇的道路上堅持下去,

過於頻繁的轉換跑道, 到頭來可能得不償失.