談談領展2020年度業績

截至2020年3月31日, 每基金單位分派按年升5.9%至2.87元

可分派總額為59.65億元(2019: 57.23億), 上升4.2%

當中2.91億為酌情分派, (2019: 0.53億)

收益及物業收入淨額分別按年增長6.8%及6.9%至107.18億港元（2019年：100.37億港元）

及82.20億 港元（2019年：76.89億港元）。

按相同基準計算(1)，收益及物業收入淨額分別按年增長5.6%及6.3%。

業績比我預期略好, 

收入淨額仍然有6.3%的增長, 原因是租金一般滯後於經濟.

領展的租約大部分數年前已簽定, 而19/20年度大約1/3的租約到期需要續約.

根據業績公告,

整體物業組合於年內的續租租金調整率（不包括少於一年的短期租約）

下調至12.6%(2019: 22.5%)
反映了信心軟弱, 領展亦不可能無視市場環境瘋狂加租.

而疫情的影響主要集中在2020年3月之後,
所以我預期下次業績的續租租金調整率可能還會下降.

但是否代表領展加租的神話已不再? 我個人認為還未至於.
因為領展場都是民生相關, 例如街坊落街食野, 去附近診所睇醫生, 去街市買送等.
以上種種決定了領展有一定抗跌力.
而這次疫情影響, 連落街食飯都唔得既情況下, 才會對領展旗下商戶造成巨大打擊.
疫情何時完結我不知道, 但最近的觀察是商場/食肆人流已回升不少.

領展亦沒有坐以待斃, 除了前陣子積極賣資產，
年內亦收購了澳洲商業物業和收購內地物業, 

位於深圳的怡景中心城的提升項目亦會預期於2020年第三季度展開.
業績公告顯示領展於2020/21年度有價值4.11億的資產提升工程，
算是歷年來較少的投資額，反映集團因應疫情而減慢了商場翻新。

年內竣工的若干項目的投資回報率低於預期，主要是由於基數偏高，加上租賃市場受2019年年中以 來的社會事件影響變得萎靡不振。我們預期未來提升項目的規模將會縮小，但隨著我們持續釋放物 業組合的潛力，我們仍然以達至雙位數投資回報率為目標。鑒於社會事件及2019冠狀病毒病影響著 零售活動一段頗長時間，我們將會更審慎地規劃我們的資產提升項目。

以牌面看，預計4.11元的資產提升工程可以提振4000萬的租金收入（以10%回報率算）
悉尼的100 Market Street, 會每年帶來1.45億港元的額外收入.
再加上股份回購，我預期2020/21的DPU應該會在2.9 - 3之間。

長遠而言，
領展在香港的超額增長應該已到盡頭，
但仍可以跟香港住戶入息增長差不多的速度增長。
另一方面，疫情無疑加速了數位化的轉型，
由網購，到遠程工作，無一不利好科網股。
相反，傳統的REITS本來就要面對網購的競爭，
疫情後相信有一堆資金會放棄這類傳統的收租股（例如黃國英的那個）
估值上應該會有一點折扣。

我自己在業績前減持了約三成823@59，主要是因為現時港股佔比過重，
個人想專注在美股，但減持時機太差，想不到績後會大幅反彈。