淺談領展2018/2019年度業績

先看全年分派2.7117元， 同比增長8.6%
但可分派總額57.23億， 同比增長5.4%
分派增長較多的原因在於回購。

期內回購基金單位4210萬, 令已發行基金單位降至21.09億, 下降1.91%
而管理層屬意於來年回購約6,000萬個基金單位, 令已發行基金單位進一步下降.

展望將來, 集團現進行資產提升工程,

已集團往績估計, 若回報達15%, 可望提高租金收入若0.87億
另外, 集團約有25.9%租約於FY19/20到期, 而整體物業組合的續租租金調整率維持於22.5%,
今年香港區零售租金總收入66.6億, 假設來年加租20%
香港區整體租金收入上升66.6*0.259*0.2=3.4億

至於國內市場年內收益總額為10.26億港元, 零售續租租金調整率則為30.2%, 比香港更厲害
而辦公室續租租金調整率為23.8%

因為不知道內地零售租金跟辦公室租金收入的比例,
我就當assume有20%租約到期, 而統一加租20%
那麼收入應該增加10.26*0.2*0.2=0.41億

那麼下年可分派總額將會是57.23+0.41+3.4+0.87=61.9,

總括而言, 若不論貿易戰影響, 假設集團繼續有能力加租,
將可維持若8%的可分派收入增長.

以今年2.7117計, 估計下年每基金單位分派介乎2.93-3港元, 同比增長8-10%
當然現價96.9, 就算扣除末期息, forward yield都只有3.1厘
但現時FED又傳開始減息, 過去領展的估值區間在3.5-4厘左右,
但可能會再一度上調.

因此, 好野真係唔建議隨便沽.