領展2018業績短評

1. 每基金單位分派2.4978, 增長9.4%

2. 可分派總額54.31億, 增長7%.

3. 每基金單位應佔資產淨值83.06, 增長33%.

以我之前預計2018每基金單位分派2.43元, 業績比我預期稍好.
而最意外的是每基金單位應佔資產淨值竟然大升3成.
之前已經提過, 領展在為資產估值時, 用的CAP RATE是歷史新低.
但估不到低處未算低.

但這CAP RATE不是領展說了算, 而是獨立估值師參考市場上同類物業的定價而決定.
歷史新低的CAP RATE反映的正正是香港物業的升值.

現時一般收租佬買樓收租, 只有3-4厘的回報, 租金的增長追不上樓價的增長.
若將來有朝一日樓價下跌, 租金回報上升, CAP RATE亦跟隨上升.

但這問題坊間已經有很多辯論. 我不是專家, 但我覺得有點困難.
首先香港作為中國一線城市sad but true :'( ,
每年都吸引很多新香港人過來定居,
而供應一直搞不上去.
一日中國的經濟不出問題, 這個彈丸之地的樓價都很難會便宜.
即使美國加息, 速度也不會太快.
市場共識今年加0.75-1厘, 下年又加一厘, 但租金每年都升5%.
絕對可以COVER到息口上升的壓力.

以現價73元計, 息率3.4厘.
我個人預期領展的分派在將來兩三年仍可以維持8-10%增長.
預期2019派息2.69 - 2.75. 以73元計, 息率約3.7厘.

領展管理層出色, 現在集團負債比率亦接近5年低位.
加上賣資產得來的資金, 相信管理層會繼續物色好的投資機會,
為股東創造價值.

我會繼續持有.